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后疫情时代的地产行业的三大利好因素：

地产政策、市场回暖、农用地转性政策

从疫情爆发，持续了几个月，到现在的维稳状态，整个行业面临的利好因素分成三个层面。

第一个利好因素，来自于地产政策层面。总结这几月的土地政策，国家公布了阶梯性不同类型的政策，分为短期、中期和地方政策。

1、短期渡难关的应急政策——时效性2～3个月

土地款延期和分期缴纳；

顺延开竣工和投产履约时间；

减免房产税等相关税收；

下调土地出让竞买保证金比例；

2、中期恢复市场政策——时效性1年以内

在审批供给上给予加速；

放松预售要求和资金监管；

政府在政策上推动各种类型的项目开发，借助大投资、重资产的项目，带动经济疲软，促进经济全面复苏。

3、地方政策

2月，央行开展一年期MLF（中期借贷便利）操作亿元，下调1年期MLF利率至3.15%。4月15日，央行公告称，开展MLF操作亿元，中标利率为2.95%。下调趋势明显，速度较缓慢平稳。面对疫情全球范围的冲击，中国货币政策也加大了逆周期调节力度。

经典的楼盘例如海口富力红树湾，自然资源+地产模式是前20年中国房地产开发模式模式。单一依靠资源去卖地产的模式越来越难以通行，需要企业重资产投入开发，地方政府项目的审批也越发严苛。

拈花湾水秀夜景

另一个知名案例，成都神盘麓湖，把高层做成景观，精心打造公共设施、商业配套、景观设施，形成了岛居化的情景化体验空间，把传统地产营造成有情景有主题的特色产品。

第4种产品模型——主题公园驱动模型

这种模式就是把主题公园进行开放，把水乐园、路乐园、商业小镇进行开放，在单点的项目进行收费。主题公园进一步城市化，通过主题公园引流，把周边商业和配套酒店以及住宅和工业性产品进行快速去化。

顺德华侨城欢乐海岸PLUS，根据早期深圳欢乐海岸的PLUS的经验，欢乐海岸的方案进行的几轮的迭代升级。经过时间和市场的考验，商业的可行性和运营的可行性进入到新阶段，所以，这种产品模型也是值得去参考的。

第5种产品模型——度假酒店驱动模型

第5种模式主要针对小型精品的建设项目，在领易团队过往接手的项目中，有些项目总体是数千亩的用地范围，真正建设用地却非常的小，大概只有几十亩地或者是百把亩地这样的空间，这样的项目，往往依托非常优秀的自然环境，在湖泊旁边、在森林里面、在山体的内部。

这样的用地如何既能够在运营层面上能够获得收益，同时也能把产品很好的去化掉，又能够让投资客或度假客享受到未来运营的增值收益？这三个方面的需求如果都能够满足，度假酒店驱动逻辑的商业模型是可以成立的。

直到野奢度假裸心谷的横空出世。

对开发商而言，参与政府公共项目的建设获得了经营性项目开发所需的土地资源，功能组合和开发时序设计在实践中实现各物业类型之间相互助益的目标，产生聚集人气，将进一步提高可售物业的收益率。

4、用地规划条件下的可售物业的产品研发

在当前中国严格的限售令条件之下，脑热的开发商犯的一个最凸显的错误，直接在一片度假郊区中盖高层、盖多层、盖洋房。样板房的设计死板无趣，这类产品大部分都会烂尾，落后的产品格局不符合人群对第二居所的基本需求。

康养文旅型项目大多会遇到用地制约，基本上住宅型项目容积率都不能低于1.0。当开发商都开始拿商业用地和旅游用地，可以低于用1.0，损容排列。

所以在产品的定位和研发层面上也是非常关键的技术细节，值得充分沟通。蓝绿系和融创系出现了很多新一代的产品，通过合院、叠墅、叠院等新兴产品力获得良好溢价。

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