《合同法》第九十三条、第九十四条分别规定了约定解除权、法定解除权，《民法典》第五百六十二条、第五百六十三条承继了上述条款，并新增第五百八十条，该条第二款为新设制度，学理上称为“司法解除权”。例如房屋租赁合同中，承租人租赁房屋用于经营的，因经营不善导致无力继续经营，也无力继续支付租金，合同陷入僵局，若出租人要求继续履行合同，对承租人显失公平，即便其是违约的一方。第五百八十条第二款为陷入僵局的合同违约方请求以支付损害赔偿为代价来终止合同关系提供了司法救济途径。

需要注意的是，本条款限于“非金钱债务”，承租人的主合同义务是支付租金，似不适用《民法典》第五百八十条。但根据《九民纪要》第48条规定，合同陷入僵局后金钱债务不能履行的，在一定条件下也可以由违约方起诉解除。

《民法典》第五百八十条　当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:

(一)法律上或者事实上不能履行;

(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;

(三)债权人在合理期限内未请求履行。

有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任的承担。

最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知（法〔〕号）

48.违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：

　　（1）违约方不存在恶意违约的情形；

　　（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；

　　（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。

　　人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。

广西壮族自治区梧州市中级人民法院

民事判决书

（）桂04民终号

上诉人（原审被告）：李楚群，男，年5月5日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。

委托诉讼代理人：韦尚业，岑溪市筋竹镇法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审原告）：张庆强，男，年12月28日出生，汉族，广西岑溪市人，住岑溪市。

委托诉讼代理人：张庆锋，岑溪市法律服务所法律工作者。

上诉人李楚群因与被上诉人张庆强房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区岑溪市人民法院()桂民初号民事判决，向本院提起上诉。本院于年6月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人李楚群的上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判；2.二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.租赁合同约定租赁期间是五年，被上诉人在租赁期间内主张解除合同是违约行为，根据《民法典》第五百七十九条的规定一般应不予支持。被上诉人仅履行合同不到三个月就主张解除合同，应由被上诉人承担违约责任、采取补救措施或者赔偿损失。一审法院反而判处上诉人返还元租金给被上诉人，违背了公平原则。按照当地习俗，基本是年头或年尾租好铺面，被上诉人中途退租基本导致铺面空置，严重损害了上诉人的合法权益。2.一审判决认定双方签订的《商铺租赁合同》于年1月27日解除错误，应认定为在一审时上诉人同意在不返还租金将租金作为被上诉人给予上诉人违约金及赔偿金时解除。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，维护上诉人的合法权益。

被上诉人张庆强答辩称，一审判决正确，请求维持一审判决。

张庆强向一审法院提出诉讼请求：1.判令准许原告与被告解除于年10月31日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告退还原告（提前）所交的租金元给原告；3.判令本案所有的诉讼费用由被告承担。

一审法院认定事实如下：年10月31日，原告张庆强与被告李楚群经协商，双方就商铺租赁事宜达成了一致意见，双方自愿签订了商铺租赁合同。合同载明：“1.甲方（李楚群）位于筋竹镇兴业路26号一楼铺面租给乙方（张庆强）作合法饮食服务行业，商铺分为正门和后间、左侧门、门前由乙方用；2.租期自年11月18日至年11月18日止，租期为五年；3.租金每年为贰万叁仟元整（元）押金为贰仟元整，乙方先交租金后经营，最迟不能迟半个月期满押金退回乙方。乙方未到期，押金不退；4.为确保双方合法权益，全合同一式两份，双方各执一份，望双方共同遵守，商铺期满后，如乙方有意向继续承租，请优先。甲方签名：李楚群，乙方签名：张庆强，年10月31日”。合同签订后，原告于年11月1日通过银行转款元到被告指定的盘芳兰的账户，预付了一年的租金给被告。另外，原告还支付押金元给被告，被告则交付商铺给原告经营。原告得到商铺后，于年11月开设“城乡小吃”饮食店，经营牛腩粉等小吃。年1月中旬，由于经营不善，原告无力再经营下去。年1月27日，原告书面通知被告，要求解除商铺租赁合同，并要求被告退回租金元，且把商铺搬空，交还商铺钥匙给被告。被告收到书面通知后，不同意解除合同，要求原告继续履行合同，双方因而酿成纠纷。年2月1日，原告诉至该院，提出上述请求。

一审法院审理认为，原、被告之间签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。本案中，原告在租赁期限到期前，把商铺所有物品搬走，并将商铺钥匙交回给被告，提出提前解除合同，显属违约行为。原告作为违约方，单方主张解除合同，一般不予支持。但由于市场疲软，经营不善，原告把商铺所有物品搬走，并将商铺钥匙交回给被告，双方形成了合同僵局。原告再无能力经营下去，继续履行合同将严重损害原告的利益，且被告在庭审中亦认为可以解除合同，因此，原告主张解除与被告签订的商铺租赁合同，该院予以支持。对于合同解除时间，原告已于年1月27日把商铺搬空，书面通知被告解除合同，且交还商铺钥匙给被告，此时，该商铺已完全由被告掌控，因此，该租赁合同自此解除。原、被告之间的租赁合同虽已解除，但被告另行招租需要一定的期限，客观上造成被告一定的损失，原告应承担赔偿损失的违约责任。对于赔偿金额的计算，双方在合同中没有约定，该院根据该租赁房屋的用途、租期长短以及当地的具体情况，酌定由原告赔偿5个月的租金给被告为宜，据此，扣减后，由被告酌情返还元给原告。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第七百零三条规定，判决：一、原告张庆强与被告李楚群在年10月31日签订的《商铺租赁合同》于年1月27日解除；二、被告李楚群应于本判决生效之日起十日内返还租金元给原告张庆强；三、驳回原告张庆强的其他诉讼请求。案件受理费元，减半收取元（原告已预交），由原告张庆强负担。

二审诉讼中，双方均没有新证据提交，本院查明事实与一审法院查明事实一致。

本院认为，本案争议焦点是：一、一审判决认定租赁合同在年1月27日解除是否正确？二、一审判决上诉人返还租金是否正确？关于焦点一，根据民法典第五百八十条规定:“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以请求履行,但是有下列情形之一的除外:(一)法律上或事实上不能履行;(二)债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高;有前款规定的除外情形之一,致使不能实现合同目的的,人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系,但是不影响违约责任承担”。根据上述规定,违约方在特定条件下可以起诉解除合同,但不影响其违约责任的承担。本案中,张庆强于年1月27日提出解除合同并把商铺搬空，交还商铺钥匙给上诉人,合同的履行陷入僵局，考虑到张庆强承租案涉房屋后刚营业两个多月就因经营不善、无力再经营下去,案涉合同事实上不具有继续履行的可能性,一审法院据此认定张庆强通知李楚群解除合同并将涉案房屋交还给李楚群之日为合同解除之日并无不当。鉴于张庆强的行为已经构成违约，客观上给李楚群造成一定损失，一审法院综合考量涉案合同履行的情况、张庆强违约的过错程度及当地房屋租赁的具体情况，酌定张庆强赔偿李楚群五个月租金，剩余款项元由李楚群返还给张庆强合法合理，本院予以维持。李楚群主张不予返还元的理由不能成立，本院不予支持。

综上所述,上诉人李楚群的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉，维持原判。

上诉案件受理费元，由上诉人李楚群负担。

本判决为终审判决。

审判长 　　曾　超

审判员 　　林　远

审判员 　　刘创祥

二〇二一年八月十七日

法官助理 　　黄仕灵

书记员 　　周静兰

书记员 　　卢敏裕